Kikar Hamedina yeniden geliştirme kaçırılmış bir fırsattır


Tel Aviv’deki Kikar Hamedina, Tel Aviv’in haute couture moda markası mağazalarının odak noktası olarak tacını yeniden kazanacak mı? Üç kuledeki 450 lüks daire, ticari olmayan, piyasanın ihtiyacını karşılayabilecek mi?

Uzak geçmişte, hemen hemen her üst düzey marka Kikar Hamedina’da bulunuyordu. Bugün sadece küçük bir özel mağaza seçimi var ve onların yerine hizmet mağazaları, mahalle mağazaları ve nispeten geniş bir yelpazede (160’ta 11) boş mağaza var. İsrail’in üst düzey ve en başarılı markalarına ev sahipliği yapan Ramat Aviv Mall’da bir mağazanın metrekaresi aylık 460 NIS iken, Kikar Hamedina’da metrekaresi sadece 250-300 NIS (daha küçük mağazalarda) mağazalarda ancak daha büyük mağazalarda daha az).

Tel Aviv’de, İsrail’deki alışveriş merkezleri ve diğer caddelere kıyasla yüksek düzeyde ekonomik performanstan yararlanan birçok cadde vardır. Ancak çoğu, Avrupa’nın önde gelen şehirlerinin merkezi ve ünlü caddelerinde bulunanlara bakmaktan, icra etmekten ve sunmaktan uzaktır. Milano, Roma ve Münih’te aylık metrekare başına yaklaşık 500 € ve ayda daha fazla kiralar alınıyor, Paris ve Londra’da kiralar metrekare başına ayda 1.000 €’dan bile fazlaya mal olabiliyor – Tel Aviv’dekinden 10 kat daha fazla.

Aşırılıklar şehri

Tel Aviv’in istatistik yıllığına göre, 2021’in sonunda şehrin yaklaşık 470.000 sakini vardı. Bunların yaklaşık %18’i 15 yaşına kadar çocuklar, %27’si 18-35 yaş arası gençler (ulusal ortalamadan daha az çocuk ve daha fazla genç), sırasıyla %28 ve %23. Şehir sakinlerinin yaklaşık %15’i 65 yaşın üzerindedir ve bu oran %12 olan ulusal ortalamanın üzerindedir. Anlamı, “aşırılıklar” şehri.

2021’de Tel Aviv, şehre taşınanlardan daha fazla insanın şehri terk etmesiyle negatif göç kaydetti, ancak doğal üreme ve uluslararası göç nedeniyle şehrin nüfusu arttı. Kikar Hamadinah çevresindeki sokaklarda 6.000 hanede yaklaşık 13.300 kişi yaşıyor.

Czamanski & Ben Shahar’ın verilerine göre Tel Aviv’deki ticari alanın %55’i caddeler boyunca, %45’i ise alışveriş merkezlerinde bulunuyor. Tel Aviv, 295.000 m2’si alışveriş merkezlerinde olmak üzere 825.000 m2 perakende ticaret alanına sahiptir. Bu ticari alan sadece Tel Aviv sakinlerine değil tüm ülkeye hizmet ediyor.

10.000 metrekare neden yok oldu?

Kikar Hamedina’nın planı, 453 daireli üç spiral biçimli konut kulesi içeriyor. Her kule 40 katlı olacak ve otopark için dört yer altı katı olacak. Buna ek olarak, iki kamu binası – bir ilkokul ve toplum merkezi – yanı sıra bölgenin orijinal karakterini korumasına yardımcı olacak yapay bir göl, yeşil alanlar ve yaya caddeleri olacaktır.




Çok sayıda özel arazi sahibi nedeniyle projenin finansmanı karmaşık olmuştur. Bölge sakinlerinin dilekçeleri ve itirazları sonrasında meydanın tamamına sadece 60 metrekarelik ticari alan yapılacak ve bu alan kafe veya büfeye dönüşecek. Başlangıçta 10.000 metrekare ticari alan planlandı.

Tahminimize göre bu lokasyonda, alım gücü potansiyeli çok yüksek olan bir bölgede geniş bir ticari alan yapılmış olsaydı, bu Kikar Hamedina’yı güçlendirecek ve mali açıdan başarılı olacaktı. Bunun bir örneği, İbn Gvirol ve Arlozorov’un köşesinde inşa edilen ve birkaç katta nispeten geniş bir ticari alan geliştirilecek olan (planlama sürecinin başında tavsiyesini verdiğimiz) DUO Tel Aviv projesinde görülebilir.

Czamanski & Ben Shahar’ın verilerine göre 2012 yılında Kikar Hamedina’da 88’i lüks mağaza olmak üzere 8.500 metrekarelik 148 mağaza bulunuyordu. Bugün, meydanda benzer bir alanı kapsayan 160 işletme var ve bunların 82’si üst düzey mağazalardır – son on yılda yalnızca küçük bir azalma.

Ancak mağaza türü moda mağazalarından şarküteri ve marketlere ve hizmet odaklı işletmelere dönüştü. 2012’de 15 hizmet odaklı işletme varken bugün 35. 2012’de 100 moda mağazası varken bugün 78 mağaza var. On bir mağaza boş. Bir kısmı tadilatta iken bir kısmına talep yok. 2012’de sadece bir boş mağaza vardı.

Kikar Hamedina çevresinde yaşayanların satın alma gücü 37 milyon NIS’dir ve bu 2028’de 45 milyon NIS’e yükselecektir.

Yurtdışı deneyimi

İsrail’de, Avrupa başkentlerinde olduğu gibi lüks mağazaların bulunduğu prestijli üst düzey caddeler yok. Ramat Aviv Alışveriş Merkezi iyileştirilip lüks bir alışveriş merkezi olarak konumlandırılmadan önce, Kikar Hamedina bu işlevi yerine getirdi ve İsrail’de lüksün odak noktasıydı. Meydanda ek yapılaşmada ticari alan geliştirmeme kararı, yol kenarı ticari alanının iyileştirme sürecini başarılı bir şekilde tamamlamasını zorlaştıracaktır.

Ancak mülk ve mağaza sahipleri tarafından belediye ile birlikte kapsamlı bir planlama ve pazarlama hamlesi yapılırsa Kikar Hamedina’nın yüksek prestijini geri kazanması mümkün olabilecektir. Bu, yurt dışından gelen kalite, tasarım, prestij taşıyan lüks ve sıradan mağazaların bir karışımının yanı sıra yurt dışında sokaklarda olduğu gibi bir alışveriş deneyimi yaratarak başarılabilir. Seçeneklerden biri, meydandaki ticari alanın yarısını, Factory 54 şirketi denizaşırı lüks moda markalarının birçoğunu temsil eden Irani Group’a kiralamak.

Başka herhangi bir senaryoda, zamanla meydan daha az sayıda lüks marka içerecek ve statüsünü kaybedecektir.

Yazar, ekonomik danışmanlar Czamanski & Ben Shahar Ltd.’nin CEO’sudur. Analist Devora Ruckin bu makalenin yazımına katılmıştır.




Kaynak : https://en.globes.co.il/en/article-1001436554#utm_source=RSS

Yorum yapın