Ofis gayrimenkulleri için üçlü darbe


“Neredeyiz” haritasını yakınlaştırın Automattic’in web sitesi, ve boşuna bir “genel merkezimiz” simgesini arayacaksınız. WordPress’in ve bir dizi başka açık kaynaklı yazılımın arkasındaki büyük ama düşük profilli teknoloji şirketi, Gana’dan Yunanistan’a, San Diego’dan Sevilla’ya bunun için çalışan insanlara sahip. Ancak 96 ülkedeki 2.031 personelinin tümü uzaktan çalışıyor ve her zaman da öyle oldu.

Covid-19 pandemisinin başlangıcından bu yana birçok şirket ofis kullanımlarını yeniden düşündü. Artık birçoğu, çalışma hayatlarını ev ve ofis arasında bölen personel ile “hibrit çalışmayı” benimsiyor, ancak çok azı henüz tümden ilerleyip Automattic’in “tamamen dağıtılmış bir şirket” olarak adlandırdığı şirket haline geldi.

Çalışma düzenlerinde Covid’in kalıcı mirasının ne olacağını tahmin etmek imkansız, ancak çok az patron, çoğu büyük şirket ofis çalışanı için genel merkez binalarında daha az zaman anlamına geleceğine itiraz edebilir.

Ne yazık ki, ofis mülküne sahip olanlar için, ofis talebindeki bu görünüşte kaçınılmaz düşüş, ticari mülkün çok yıllık döngüsünde baş gösteren bir gerileme ile çakışacak – 2007-8’deki sismik çöküşten bile daha keskin olabilecek bir düşüş.

Küresel mali kriz 15 yıl önce vurmaya başladığında, gayrimenkul varlıklarındaki balon en büyük ve en hızlı patlama olanlardan biriydi. Küresel bir emlak sektörü olan Londra ofis piyasasındaki sermaye değerleri yüzde 25 düştü.

Emlak piyasaları uzun zamandır kötü bir şekilde döngüsel olmuştur, ancak son yıllardaki yükseliş, ısrarla ucuz finansman ve yatırım getirileri için umutsuz bir arayış sayesinde, o çöküş kadar dramatik olmuştur. Her iki faktör de, önce 2008 sonrası toparlanmayı hızlandırmak, ardından Covid dünyaya salıverildiğinde feci bir gerilemeyi savuşturmak için uygulanan ultra düşük merkez bankası oranlarının sonucuydu.

Ancak gece gündüzü takip ederken, emlak piyasalarındaki düşüş de patlamayı takip ediyor. Ve Federal Rezerv, İngiltere Bankası ve Avrupa Merkez Bankası artık sıkılaştırma modundayken, emlakçılar iyi zamanların bittiğini kabul ediyor. Şimdi sadece ne kadar kötüye gittiği bir soru. Geçen ay CBRE, “hepimizi şaşırtan” faiz artışlarının hızı sayesinde “her yerde belirgin bir yavaşlama”dan söz etmişti.

Üçüncü, görünüşte iyi huylu bir güç de iş başında. Hükümetlerin ve yatırım endüstrisinin büyük ofislerin yeşil kimlik bilgilerini artırma çabaları, en iyi yeni binaların karbon ayak izlerini büyük ölçüde azalttı. Ancak yatırımcılar için istenmeyen bir yan etki var: Dünyanın mevcut ofis alanlarının geniş alanları, kahverengi enerji, verimsiz ısıtma ve aydınlatma, kötü yalıtım ve yeşil ulaşım için yetersiz tedarik sayesinde yeni yeşil standartların gerisinde kalıyor. Uzmanlar, bu mülk kategorisinin krizde en fazla değeri kaybetmesini bekliyor.

Ne kadar kötü olacak? ABD’li borçlular için çıtayı belirleyen Fed fon oranı yüzde 10-20 aralığındayken, faiz oranlarının genellikle tarihi yüksek seviyelere yaklaşması beklenmiyor. Birleşik Krallık’ta radikal ekonomistler bile sadece yüzde 7’ye kadar bir artış öngörüyor.

Ancak ofisin geleceği konusundaki iyimserler, gerçekçi olmayan pembe bir senaryoya bağlı kalabilirler. Özellikle, Covid’in iki buçuk yıl önce ilk kez ortaya çıkmasından bu yana ofis kiralamaları üzerindeki sınırlı bir etkiye işaret ediyorlar.

Bu talep resmi yanlış bir umut veriyor: kiralamalar, genellikle kolay kırılma hükümleri olmayan uzun vadelidir, yani, yalnızca şimdi, daha endişe verici bir şeye dönüşen yenilememelerin ilk damlasıdır. Örneğin, New York kontratlarının dörtte üçü son iki buçuk yılda yenileme için gelmedi. son SSRN çalışması bulundu.

Son analizler, son on yıldaki aşırı ısınmanın boyutu ve şu anda hissedilen baskılar sayesinde, ofis emlak piyasasının görünümünün aslında oldukça kasvetli olduğunu gösteriyor.

Bu SSRN belgesi, ABD ofis gayrimenkulünün değerinin uzun vadede yüzde 28 veya yaklaşık 500 milyar dolar düşebileceği sonucuna vardı. Avrupa’da, Bank of America analistleri kısa süre önce 18 ay boyunca ofis değerlerinde yüzde 12’lik olası bir düşüş konusunda uyardılar ve Brookfield ve BNP Paribas dahil olmak üzere büyük emlak grupları, keskin bir satışla ilgili endişelerin sinyallerini verdi (muhtemelen dikkatli bir şekilde). potansiyel pazarlık).

Bu döngü, herhangi biri gibi, elbette dönecek. Ve anekdot niteliğindeki kanıtlar, işverenlerin canlı bir ortamda insan teması için iş gücünün arzusunu tanıdığından, ultra yeşil binaların yanı sıra, iş çevrelerinden ziyade şehir merkezlerinde bulunanların da en iyi şekilde karşılanabileceğini gösteriyor. Automattic’in “dağıtılmış” iş gücü bile yılda bir kez bir araya geliyor – bir ofiste olmasa da.

[email protected]



Kaynak : https://www.ft.com/content/11ce3ca3-f71e-472c-ba50-6b4a6a59c0ea

Yorum yapın